가로주택정비사업 조합원 지위 양도, 가능한 시기와 조건은?—2021년 이후 매입한 빌라 매도 시 주의할 점 총정리
조합원 지위, 누구에게 어떻게 넘길 수 있을까?
도시 정비사업이 활발해지면서 ‘조합원 지위’에 대한 관심도 함께 커지고 있습니다. 특히 가로주택정비사업의 경우, 규모는 작지만 조합원 지위의 법적 효력과 시장 가치는 매우 크기 때문에, 해당 지위를 넘길 수 있는 시점과 조건에 대한 이해는 매우 중요합니다.
이번 글에서는 2021년 3월에 매입한 빌라가 2021년 7월에 조합설립인가를 받은 가로주택정비사업 대상지라면, 현재 시점에서 이 빌라를 타인에게 매도하면서 조합원 지위를 승계할 수 있는지 여부를 법적 근거와 사례를 통해 정리해보겠습니다.
1. 가로주택정비사업이란 무엇인가?
가로주택정비사업은 「도시 및 주거환경정비법」(도정법)에 따라 소규모 노후 주택 밀집지역을 정비하기 위해 시행되는 소규모 정비사업 유형입니다. 기존의 대규모 재개발과 달리, 가로망이 유지되는 범위 내에서 10,000㎡ 이하의 면적에 대해 추진되며, 주민 참여율이 높은 것이 특징입니다.
이 사업은 ‘주민이 주도하여 자율적으로 추진’하는 방식으로, 조합 설립 → 사업시행인가 → 관리처분인가 → 착공 및 준공의 절차를 거칩니다.
2. 조합원 지위란 무엇인가?
‘조합원 지위’란 정비사업에서 조합 설립 인가 이전부터 해당 지역의 부동산(건축물 및 대지 지분)을 보유하고 있는 사람에게 부여되는 사업 참여 및 분양권 확보 자격을 의미합니다. 조합원은 정비사업의 주요 결정에 참여하고, 향후 신축 건물의 분양을 받을 수 있는 법적 권리를 가집니다.
조합원 지위는 부동산 매매와 함께 양도될 수도 있으나, 법적으로 명확히 정해진 제한 시기와 조건이 존재합니다.
3. 도정법 제19조의2: 조합원 지위 양도 제한 규정
도시 및 주거환경정비법 제19조의2에서는 다음과 같이 명시되어 있습니다.
“조합설립인가 이후부터 사업시행계획인가 전까지의 기간 동안에는 원칙적으로 조합원 지위의 양도가 제한되며, 예외적으로 ‘상속, 부부간 증여, 이혼에 따른 재산 분할’의 경우만 허용된다.”
하지만 사업시행인가 이후부터 착공신고 전까지는 조합원 지위 양도가 허용됩니다. 단, 지자체마다 다소의 해석 차이가 있을 수 있으므로 행정기관 확인이 필수입니다.
4. 사안 적용: 2021년 3월 매수, 2021년 7월 조합설립인가
질문자의 경우:
- 2021년 3월 → 빌라 매수
- 2021년 7월 → 조합설립인가 완료
- 현재(2025년 기준) → 빌라 매도 예정
이 상황이라면, 매수 시점이 조합설립인가 전이므로 현재 질문자가 ‘정식 조합원’이 맞습니다. 따라서 해당 빌라를 타인에게 매도하고자 할 경우, 조합원 지위의 양도 가능성은 원칙적으로 허용됩니다.
단, 다음과 같은 조건을 만족해야 합니다:
- 현재 시점이 ‘사업시행인가 이후 ~ 착공신고 전’일 것
- 조합 규약에서 양도 제한을 두고 있지 않을 것
- 양수인이 지위를 승계하려는 의지가 있으며, 조합 승인 절차를 거칠 수 있을 것
참고자료:
도시 및 주거환경정비법 제19조의2
5. 양도 가능 여부 판단 체크리스트
| 항목 | 조건 충족 여부 |
| 조합원 지위 보유 여부 | ✔ (조합설립 전 매입) |
| 조합 설립 인가 시점 | ✔ 2021년 7월 |
| 사업시행인가 여부 | ⚠️ 확인 필요 |
| 착공신고 여부 | ⚠️ 확인 필요 |
| 조합 규약에서 양도 제한 규정 여부 | ⚠️ 조합 통해 확인 필요 |
| 양수인 적격성 | ⚠️ 양수인 조건 충족 여부 확인 필요 |
체크리스트의 ⚠️ 항목은 조합 또는 해당 구청을 통해 직접 확인해야 정확합니다.
6. 조합원 지위 양도의 절차
- 양도 계약 체결: 기존 조합원과 양수인 간 매매계약 체결
- 조합에 지위 승계 신청: 양도인과 양수인이 공동 서명 후 신청
- 조합 승인을 통한 지위 이전: 조합원 총회 의결 또는 이사회 승인
- 양수인의 조합원 등록 완료: 이후 분양 및 정산 권리 자동 승계
※ 일부 조합은 양도승계비용 또는 양수인 등록 수수료를 부과하기도 합니다.
7. 주의할 점: 지역별 해석 차이 및 조합규약 상의 특이사항
비규제지역이라 하더라도, 지자체별로 도정법 해석에 차이가 있을 수 있습니다. 또한 일부 조합은 규약상 조합원 지위의 양도 제한을 자율적으로 설정해두는 경우가 있어, 반드시 다음 사항을 확인해야 합니다:
- 조합 규약
- 정관(정비사업조합)
- 총회 의결 사항
- 조합 사무국 또는 지역 구청 도시정비과의 해석
8. 조합원 지위 양도 시 세금 문제는?
조합원 지위를 양도하는 경우, 일반적인 부동산 매매와 동일하게 양도소득세, 취득세 등이 발생합니다. 하지만 조합원 지위와 관련된 분양권 프리미엄(P) 등이 존재할 경우, 세무상 이슈가 커질 수 있어, 세무사와의 상담을 병행하는 것이 좋습니다.
9. 전문가 상담이 필요한 이유
도정법의 규정은 시행 시점, 해석, 지역 특례 등 복합적인 요소가 작용하기 때문에, 일반인의 판단만으로는 리스크를 완전히 제거하기 어렵습니다. 특히 양도 후 분양권 취득 여부가 달라질 수 있으므로, 다음 전문가와의 협업을 권장합니다:
- 정비사업 전문 변호사
- 공인중개사 (정비사업 관련 자격 보유자)
- 세무사 (양도차익 및 증여세 분석)
10. 결론: 당신의 매도는 지위 승계 가능한가? → 조건 충족 시 YES
요약하자면, 2021년 3월 매수한 빌라가 2021년 7월에 조합설립인가를 받은 가로주택정비사업 대상지라면, 현재 시점에서 조합원 지위 양도가 원칙적으로 가능합니다. 단, 사업시행인가 이후이면서 착공신고 전이라는 조건과, 조합 규약의 제한 여부, 양수인 자격 충족 여부를 반드시 확인해야 하며, 관할 지자체나 조합과의 사전 상담이 필수적입니다.
안전하고 정당한 매도를 위해, 관련 전문가와의 상담을 함께 진행하시길 권장합니다.